ΔΙΑΛΥΤΙΚΕΣ – ΑΝΑΒΛΗΤΙΚΕΣ ΑΙΡΕΣΕΙΣ

ΔΙΑΛΥΤΙΚΕΣ – ΑΝΑΒΛΗΤΙΚΕΣ ΑΙΡΕΣΕΙΣ

Τα μέρη που καταρτίζουν μία συμφωνία έχουν την ελευθερία να εξαρτήσουν την ενέργεια της συμφωνίας τους από την επέλευση ενός μελλοντικού γεγονότος ή από την ενέργεια κάποιου τρίτου προσώπου. Αυτό επιτυγχάνεται με την προσθήκη μίας αίρεσης, δηλαδή ενός όρου/προϋπόθεσης. [1]

 

Προκειμένου ο όρος (αίρεση) να είναι έγκυρος, θα πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

  • Ο όρος να τίθεται με συμφωνία των μερών.
  • Να αφορά μελλοντικό γεγονός (να μην ανάγεται στο παρελθόν ή το παρόν).
  • Να αφορά γεγονός που είναι αβέβαιο (όχι απλή παρέλευση ορισμένου χρονικού διαστήματος, γιατί τότε το γεγονός είναι βέβαιο).
  • Το περιεχόμενο της αίρεσης θα πρέπει να είναι σαφές, μη αντιφατικό, μη παράνομο και να μην αφορά σε κάτι αδύνατο (άρ. 208 ΑΚ).
  • Τύπος απαιτείται μόνο αν περιλαμβάνεται σε συμφωνία για την οποία απαιτείται τύπος.

 

Περαιτέρω, ο τρόπος με τον οποίο συνδέουν τα μέρη τη συμφωνία με την επέλευση του γεγονότος έχει συνέπειες ως προς το εάν η συμφωνία θα αρχίσει να αναπτύσσει τα αποτελέσματά της άμεσα ή μόνο μετά την επέλευση του γεγονότος, δηλαδή στο στάδιο της πλήρωσης της αίρεσης.

 

Ειδικότερα, θα πρέπει να διακρίνουμε σε αναβλητικές και διαλυτικές αιρέσεις.

Ως προς την αναβλητική αίρεση (άρ. 201 ΑΚ):

  • Αναβάλλει την ενέργεια της συμφωνίας έως το χρονικό σημείο επέλευσης του μελλοντικού γεγονότος από το οποίο εξαρτήθηκε.
  • Η συμφωνία δεν αναπτύσσει ισχύ παρά μόνο ισχυροποιείται όταν και εφόσον λάβει χώρα το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτάται.

 

Ως προς τη διαλυτική αίρεση (άρ. 202 ΑΚ):

  • Ανατρέπει την ισχύ της συμφωνίας όταν και εφόσον επέλθει το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε.
  • Η συμφωνία αναπτύσσει ισχύ πλην όμως ανατρέπεται σε περίπτωση επέλευσης του γεγονότος.

 

Αφ’ ης στιγμής υπάρχει έγκυρα συμφωνημένη αίρεση (είτε αναβλητική είτε διαλυτική) διαμορφώνεται η ακόλουθη κατάσταση:

  • Ο υπό αίρεση υπόχρεος υποχρεούται να απέχει από οποιαδήποτε ενέργεια θα μπορούσε να βλάψει ή να ματαιώσει υπαίτια το δικαίωμα που τελεί υπό αίρεση, άλλως θα υποχρεωθεί σε καταβολή αποζημίωσης (άρ. 204 ΑΚ).
  • Αν ο υπό αίρεση υπόχρεος παρεμποδίσει αντίθετα στην καλή πίστη την πλήρωση της αίρεσης, η αίρεση θα θεωρείται ότι έχει εκπληρωθεί και η συμφωνία θα αναπτύσσει ισχύ ανεξαρτήτως της παρεμπόδισης (άρ. 207 ΑΚ).
  • Μεταβίβαση του υπό αίρεση δικαιώματος που συντελείται ενώ εκκρεμεί η αίρεση είναι άκυρη αν ματαιώνει ή βλάπτει το αποτέλεσμα που εξαρτάται από την αίρεση (άρ. 206 ΑΚ).

 

Στην περίπτωση της αγοραπωλησίας ακινήτου με πίστωση του τιμήματος (πχ. καταβολή μέσω εμβάσματος), τίθεται συνήθως η πρόσθετη συμφωνία (διαλυτική αίρεση) ότι εάν ο αγοραστής δεν καταβάλει το τίμημα εντός της ταχθείσας προθεσμίας, η κυριότητα του ακινήτου θα επιστρέψει στον πωλητή, οπότε η ακολουθητέα διαδικασία είναι η κάτωθι:

 

  • Εάν ο αγοραστής προβεί στην ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης και άρσης της αίρεσης και εν συνεχεία να ακολουθήσει μεταγραφή της πράξης στα βιβλία µεταγραφών.

 

  • Εάν δεν λάβει χώρα η καταβολή του τιμήματος θα πρέπει να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη μη αποπληρωμής του τιμήματος και πλήρωσης της αίρεσης και εν συνεχεία να ακολουθήσει μεταγραφή της πράξης στα βιβλία µεταγραφών.

 

Τα ανωτέρω ισχύουν αναλόγως και στην περίπτωση της αγοραπωλησίας ακινήτου υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή όταν ο πωλητής διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου μέχρι ο αγοραστής να εξοφλήσει το πλήρες τίμημα.

 

Τέλος, επισημαίνεται ότι εάν η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ματαιωθεί είτε λόγω ματαίωσης της αναβλητικής αίρεσης είτε λόγω πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης επιστρέφεται το ήμισυ του καταβληθέντος φόρου (άρθρο 16 παρ. 2 του ν. 1587/1950).

 

[1] Βιβλιογραφικές πηγές:

Α. Γεωργιάδης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Εκδ. Αντ.Ν. Σάκκουλα, Αθήνα-Κομοτηνή 2007, σελ.449 επ.
Κ. Παντελίδου, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Εκδ. Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2016, σελ. 517 επ.